Die stille Steuerfalle für Expats
Nicht der Steuersatz ist das Problem. Sondern die Frage, wie lange Sie bleiben.
Wer als internationale Fachkraft in Deutschland arbeitet, kennt die Zahl auf der Gehaltsabrechnung. Der Spitzensteuersatz von 42 Prozent greift 2026 ab einem zu versteuernden Einkommen von 69.879 Euro, bei Zusammenveranlagung ab dem Doppelten. Dazu kommen die Sozialabgaben und, sobald das Nettoeinkommen ausgegeben wird, die Umsatzsteuer. Das ist unangenehm, aber es ist keine Falle. Eine Falle ist etwas, das man nicht kommen sieht.
Die Falle liegt woanders, und sie hat mit Zeit zu tun. Denkmalgeschützte Immobilien sind unter Kapitalanlegern verbreitet, weil sich der Sanierungsanteil nach § 7i EStG über zwölf Jahre vollständig abschreiben lässt: acht Jahre lang je neun Prozent, danach vier Jahre lang je sieben Prozent. Diese zwölf Jahre sind der Kern des Modells. Sie sind zugleich der Grund, warum es für viele Expats nicht aufgeht.
Eine Entsendung dauert selten zwölf Jahre. Entscheidend ist dabei weniger, dass ein Teil der Abschreibung ungenutzt bliebe, entscheidend ist, wogegen sie wirkt. Solange Sie hier leben und Ihr Gehalt hier versteuern, mindert der Verlust aus der Immobilie Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen. Ziehen Sie fort, bleibt in Deutschland nur noch die Miete steuerpflichtig. Derselbe Abschreibungsbetrag trifft dann auf eine viel kleinere Grundlage, und der Hebel, um dessentwillen die Immobilie gekauft wurde, ist weitgehend fort.
Zweitens bleibt die Immobilie steuerlich in Deutschland verhaftet. Mieteinnahmen aus einer deutschen Wohnung werden hier versteuert, auch wenn der Eigentümer längst woanders lebt; bei beschränkter Steuerpflicht entfällt dabei in der Regel der Grundfreibetrag. Und wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, versteuert den Gewinn ebenfalls in Deutschland, unabhängig davon, wo er dann seinen Wohnsitz hat.
Damit stehen zwei Fristen nebeneinander, die selten zueinander passen: zwölf Jahre Abschreibung und zehn Jahre Spekulationsfrist auf der einen Seite, ein Aufenthalt von vielleicht drei, fünf oder sieben Jahren auf der anderen. Wer das erst merkt, wenn der neue Vertrag in Singapur unterschrieben ist, hat eine Entscheidung getroffen, die er so nicht getroffen hätte.
Daraus folgt keine Empfehlung gegen die Denkmalimmobilie. Es folgt daraus, dass die Reihenfolge stimmen muss. Drei Fragen gehören vor die Objektauswahl und nicht danach. Erstens: Wie lange werde ich voraussichtlich in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sein, und was geschieht, wenn es kürzer wird als geplant?
Zweitens: Trägt sich die Immobilie auch dann, wenn sie allein aus der Miete heraus bedient wird und das deutsche Gehalt als Sicherheit wegfällt? Und drittens: Was soll mit ihr geschehen, wenn ich gehe, halten und vermieten oder verkaufen? Beim Verkauf macht es einen erheblichen Unterschied, ob die zehn Jahre um sind.
Aus meiner Arbeit kommt der zweite Teil der Antwort. Eine Finanzierung, die nur trägt, solange zwei deutsche Gehälter fließen, ist für eine international arbeitende Familie die falsche. Was zählt, sind eine Zinsbindung und eine Tilgung, die einen Umzug überstehen, und eine Bank, die mit befristeten Arbeitsverträgen und einem Aufenthaltstitel umgehen kann statt daran zu scheitern. Beides ist verhandelbar, vor dem Kauf, nicht danach.
Ich bin Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO, kein Steuerberater. Was hier steht, ist allgemeine Information über den Rahmen und keine steuerliche Beratung im Einzelfall. Die gehört zu Ihrem Steuerberater, und bei einer Immobilie mit Auslandsbezug gehört das Doppelbesteuerungsabkommen des Ziellandes mit auf den Tisch. Was ich beitrage, ist die Rechnung dahinter: was die Immobilie kostet, was sie trägt und was mit ihr geschieht, wenn sich Ihre Lebenssituation ändert.
