Das Erstgespräch
Eine Stunde, in unserem Büro in der Fetscherstraße oder digital. Wir fragen nach Einkommen, Steuerlast, Eigenkapital, Zeitraum und Ziel. Es kostet Sie nichts und verpflichtet zu nichts.
Wie wir beraten
Vier Schritte, in dieser Reihenfolge
Jeder Schritt endet mit einem Ergebnis, das Sie in der Hand halten. Nach jedem Schritt entscheiden Sie, ob es weitergeht. Auch gegen uns.
Die Rechnung
Danach rechnen wir Ihre Lage durch: Kaufpreisrahmen, Nebenkosten, Finanzierungsrahmen, Mietansatz, laufende Kosten und die steuerliche Wirkung über die Haltedauer.
Die Auswahl
Erst wenn der Rahmen steht, wird gesucht. Wir legen vor, was hineinpasst, mit allen Unterlagen und mit den Punkten, die gegen das Objekt sprechen.
Nach dem Notartermin
Übergabe, erste Nebenkostenabrechnung, erste Steuererklärung mit der Immobilie. Sie behalten denselben Ansprechpartner, auch wenn das Geschäft abgeschlossen ist.
Die Aufstellung
Was in der Rechnung steht
Keine Hochglanzmappe, sondern eine Seite, die Sie Ihrem Steuerberater vorlegen können.
- Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer, jeweils einzeln ausgewiesen.
- Finanzierungsrahmen mit Eigenkapitaleinsatz, Zinsbindung und Tilgung.
- Mietansatz mit Begründung, aus Vertrag oder Vergleichsmiete, nicht als Wunschwert.
- Laufende Kosten: Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähige Positionen.
- Steuerliche Wirkung über die Haltedauer, getrennt nach Gebäude, Sanierung und Grund.
- Der jährliche Liquiditätssaldo, also was die Immobilie monatlich kostet oder bringt.
- Offene Punkte als offen gekennzeichnet, nicht als Schätzung verkleidet.
- Alle Annahmen im Klartext, damit jede Zahl nachvollziehbar bleibt.
Denkmal
§ 7i EStG wirkt stark und bindet lange
Beim denkmalgeschützten Gebäude lässt sich der Sanierungsanteil des Kaufpreises erhöht abschreiben, acht Jahre mit neun Prozent, danach vier Jahre mit sieben. Die Bescheinigung erteilt die Denkmalschutzbehörde, nicht der Verkäufer.
Das setzt eine entsprechende Steuerlast voraus und eine Haltedauer, die über den Abschreibungszeitraum hinausreicht. Wer in fünf Jahren verkaufen möchte, ist hier falsch.
Neubau
Förderung statt erhöhter Abschreibung
Der Neubau kennt keine erhöhte Abschreibung. Dafür gibt es die lineare Abschreibung und, bei entsprechendem Baustandard, zinsgünstige Förderdarlehen. Welche Programme greifen, hängt vom Bauträger, vom Baujahr und vom erreichten Effizienzstandard ab.
Die Rechnung lebt hier weniger von der Steuer als von Lage, Bauqualität und Mietansatz. Dafür ist der Instandhaltungsaufwand in den ersten Jahren gering und kalkulierbar.
Keine Steuerberatung. Die steuerliche Wirkung hängt von den persönlichen Verhältnissen ab und ist individuell durch einen Steuerberater zu prüfen. Welche Förderprogramme im Einzelfall zur Verfügung stehen, klärt die finanzierende Bank.
Grenzen
Was wir nicht tun
Eine Beratung wird dadurch brauchbar, dass sie etwas ausschließt.
- Wir nennen keine Renditeversprechen und keine Wertsteigerung für die Zukunft.
- Wir beraten nicht steuerlich und nicht rechtlich. Das gehört zu Ihrem Steuerberater und Ihrem Notar.
- Wir vermitteln keine Finanzierung. Dafür sprechen Sie mit Ihrer Bank oder einem Vermittler Ihrer Wahl.
- Wir legen kein Objekt vor, das wir nicht selbst geprüft haben.
- Wir setzen keine Frist und keinen Verkaufsdruck. Eine Immobilie, die nur heute passt, passt nicht.
- Wir arbeiten nicht mit Bauträgern, deren Unterlagen Fragen offen lassen.
Häufige Fragen
Was Sie vorher wissen wollen
Was kostet die Beratung?
Für Sie nichts. AUREUM wird im Erfolgsfall von der Verkäuferseite vergütet. Diese Vergütung ist im Kaufpreis enthalten und wird Ihnen vor dem Notartermin offengelegt. Kommt kein Kauf zustande, entstehen Ihnen keine Kosten.
Wie lange dauert es vom Gespräch bis zum Notartermin?
Das hängt an Ihrer Finanzierung und am Angebot. Die Rechnung liegt in der Regel innerhalb einer Woche nach dem Gespräch vor. Wie lange die Auswahl dauert, sagen wir nicht voraus, weil es vom Markt abhängt und nicht von uns.
Brauche ich Eigenkapital?
Das entscheidet Ihre Bank, nicht wir. In der Rechnung zeigen wir, wie sich verschiedene Eigenkapitaleinsätze auf den monatlichen Saldo und auf die Zinsbindung auswirken. Mit dieser Aufstellung gehen Sie in das Bankgespräch.
Arbeiten Sie nur in Dresden?
Unser Büro ist in Dresden und der Schwerpunkt liegt in Sachsen. Wir kennen hier die Lagen, die Mietniveaus und die Bauträger. Außerhalb davon beraten wir nur, wenn wir das Objekt selbst prüfen können.
Ich habe schon eine Immobilie. Lohnt sich ein Gespräch?
Oft ja, weil dann bereits Zahlen vorliegen: Mietvertrag, Abrechnungen, Finanzierung, Abschreibungsverlauf. Daraus lässt sich genauer rechnen als bei einem ersten Kauf.
Kann ich mit meinem Steuerberater kommen?
Gern, das ist der kürzeste Weg. Die Aufstellung ist so aufgebaut, dass sie eine steuerliche Prüfung aushält, und offene Punkte sind darin als offen gekennzeichnet.
Nächster Schritt
Eine Stunde, dann wissen Sie mehr
Wir sagen Ihnen im Gespräch, ob sich das Thema für Ihre Lage überhaupt lohnt.